Hausverkauf mit System im Alter

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Wie Sie dank kostenloser Liegenschaftsanalyse einen fairen Verkaufspreis für Ihr Eigenheim erzielen. Ein Gastbeitrag der Immobilien Börse AG

„Kaufen Sie sich eine Immobilie – das ist die beste Altersvorsorge!“. Wer kennt ihn nicht, den guten Ratschlag rund um die Altersvorsorge. Auch wenn viel Wahres dran ist, kommt es oftmals doch anders. So stellt sich vielen Ehepaaren nach dem Auszug der Kinder die Frage, ob es nicht sinnvoll wäre, das geliebte Haus zu verkaufen. Denn sind die Kinder erstmal ausgezogen, werden Haus und Garten schnell zu groß. Die Instandhaltung der Immobilie kostet neben zusätzlichem Geld vor allem Kraft, die leider mit dem Alter nicht zunimmt. Kleinere Reparaturen, die man früher selber machen konnte, müssen im Alter oftmals durch teure Handwerker durchgeführt werden. Hausbesitzer sollten sich deshalb früh orientieren und einen Hausverkauf in Ruhe durchdenken.

HAUSVERKAUF SYSTEMATISCH PLANEN

Eine Immobilie verkaufen ist ein komplexes Projekt und sollte daher richtig angegangen werden. Unabhängig davon, ob man nun ein Haus privat verkauft oder sich auf die Expertise eines Immobiliendienstleisters stützt, sollte man das Projekt mit System angehen.

Immobilienexperten unterteilen den Hausverkauf in 5 Phasen:

1. Planen und Vorbereiten

In einem ersten Schritt ist es wichtig die Immobilie in ihrer Gesamtheit zu beschreiben. Mittels einer Liegenschaftsanalyse und Marktwertschätzung wird ein realistisches Bild des Marktwerts ermittelt.

1. Analyse und Positionierung

Je nach Liegenschaft und Immobilie kommen unterschiedliche Käufer in Frage. So kann eine Immobilie oder Wohnung entweder eher an eine Privatperson oder einen institutionellen Käufer verkauft werden. Dementsprechend wichtig ist es, die Immobilie richtig zu positionieren. Dazu gehören Bilder, die Erstellung von Dokumentationen sowie die Festlegung eines Vermarktungskonzeptes.

1. Interessenqualifikation

Um böse Überraschungen zu vermeiden ist es wichtig, einen guten Käufer zu finden. Ein guter Käufer zeichnet sich dadurch aus, dass er einen guten Preis zahlen und diesen auch finanzieren kann. Die Präsentation der Immobilie für die Käufer und die Leitung der Verkaufsverhandlungen ist der wichtigste Teil des Hausverkaufs. Wichtig ist dabei die Auflistung und der Vergleich aller Käufer, bevor eine finale Verkaufsentscheidung getroffen wird.

1. Finanzierungsprüfung

Sobald ein Käufer gefunden ist, sollte sichergestellt werden, dass die Finanzierung von einer Bank durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen sichergestellt wird.

1. Verkaufsabschluss

Der Verkaufsabschluss beinhaltet die Kontaktherstellung mit einem Notar für den Eintrag ins Grundbuch, die Vorbereitung des notariellen Kaufvertrages, die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer, die Prüfung des Kaufvertragsentwurfs und die Organisation und Begleitung der notariellen Beurkundung.

WIE BESTIMMT MAN DEN FAIREN MARKTWERT EINER IMMOBILIE?

Eine gute Planung ist jedoch nur die halbe Miete. Überraschungen lauern oft dort, wo es um den Wert eines Hauses geht. Vor allem außerhalb der wirtschaftlich starken Regionen fällt die Nachfrage eher gering aus. Entsprechend niedrig sind hier die Preise und Immobilien lassen sich nur schwer verkaufen. Um hier beim Verkaufspreis nicht völlig daneben zu liegen, ist es hilfreich, einen Immobiliengutachter zu Rate zu ziehen. So bietet die Immobilienboerse-ag.ch ihren Schweizer Kunden eine komplette Liegenschaftsanalyse inklusive Marktwertanalyse an. Ziel der Liegenschaftsanalyse ist es, einen gesamtheitlichen finanziellen Überblick über die bisherige Immobilie, den Marktwert und auch die Finanzierungssituation zu bekommen.

Neben dem Marktwert der Immobilie sind vor allem auch die jetzigen finanziellen Rahmenbedingungen zu beachten. Deshalb wird in einer sogenannten Finanzierungsanalyse geprüft, wie die bisherige Immobilie finanziert wurde und welche Auswirkungen der Verkauf der Immobilie auf diese Finanzierung haben wird.

Fragen, die dort behandelt werden:

• Muss man der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen (die Vorfälligkeitsentschädigung regelt die Entschädigung der Bank bei vorzeitiger Auflösung beziehungsweise Rückzahlung)?
• Kann eine Hypothek gegebenenfalls weitergeführt oder übernommen werden, um das neue Haus zu bezahlen?
• Hat man sich auf eine direkte oder indirekte Amortisation geeinigt?

Um den Marktwert zu analysieren werden 20 bauliche und 50 standortbezogene Faktoren angeschaut. Neben dem Zustand der Immobilie, der Bauqualität, der Substanz und dem Raumkonzept wird auch die Makrolage (etwa die Ortschaft oder Gemeinde) und der Steuerfuss der Gemeinde betrachtet.

Basierend auf diesen Informationen wird der Marktwert bestimmt. Dabei bietet sich die hedonische Bewertung an, bei der die Immobilie mit Tausenden gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt wird, den vergleichbare Objekte in vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben.

Auch wenn dann gegebenenfalls die Immobilie nicht verkauft wird, bietet eine Liegenschaftsanalyse immerhin einen guten Anhaltspunkt für die weitere Planung.

Dieser Artikel wurde am 4. Februar 2018 veröffentlicht